Lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất năm 2023 hết bao nhiêu tiền?

Hiện nay người dân khi tiến hành mua nhà đất thường nghĩ đến việc đặt cọc và đặc biệt là lập vi bằng cho hợp đồng này. Vậy pháp luật quy định như thế nào về lập vi bằng trong đặt cọc mua bán nhà đất? Việc lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất năm 2023 hết bao nhiêu tiền?

1. Có được lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất không? 

Ngày nay khi tiến hành mua bán nhà đất thì trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bên mua và bên bán thường sẽ xác lập với nhau một giao dịch để đảm bảo quyền lợi cho các bên ở đây chính là việc đặt cọc tiền mua bán nhà đất. Việc đặt cọc được ghi nhận tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 được hiểu là việc bên đặt cọc (tong giao dịch mua bán nhà thì sẽ là bên mua) sẽ giao cho bên nhận đặt cọc (bên bán) một khoản tiền hoặc một tài sản có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm cho việc sẽ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Việc đặt cọc hiện nay không có văn bản pháp luật nào quy định bắt buộc được lập bằng văn bản và cũng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên để đảm bảo quyền lợi của mình thì bên bán và bên mua thường nghĩ đến việc lập vi bằng cho việc đặt cọc này. Theo đó, tại Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại có nêu rõ vi bằng được hiểu là một văn bản để ghi nhận một sự kiện hay một hành vi nào đó có thật trên thực tế, được Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập trên yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định.  

Và hiện nay pháp luật không hề cấm việc các bên trong giao dịch mua bán nhà lựa chọn hình thức lập vi bằng để đảm bảo cho quyền lợi của mình. Từ bản chất của vi bằng và đặt cọc như đã nêu ở trên, chúng ta có thể hiểu một cách đơn giản rằng sự kiện đặt cọc tiền mua bán nhà đất của các bên lúc này đã có sự chứng kiến trực tiếp của bên thứ ba là Thừa phát lại, chứng nhận rằng trên thực tế có hoạt động đặt cọc xảy ra và có nội dung cụ thể như thế nào. Do vậy nếu các người dân khi mua bán đất muốn đảm bảo quyền lợi của mình, tránh xảy ra tranh chấp về việc đặt cọc thì hoàn toàn có thể lựa chọn hình thức lập vi bằng cho việc đặt cọc. 

2. Lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất năm 2023 hết bao nhiêu tiền? 

Đây cũng là vấn đề nhận được sự quan tâm nhiều từ người dân khi có nhu cầu muốn lập vi bằng cho việc đặt cọc mua bán nhà đất. Tuy nhiên tại Nghị định số 08/2020/NĐ-CP cũng như Thông tư số 05/2020/TT-BTP hướng dẫn Nghị định 08 vẫn chưa có quy định cụ thể nào về mức phí lập vi bằng giữa người yêu cầu với bên Văn phòng Thừa phát lại. Mặt khác tại Điều 38 Nghị định số 08 có quy định về thoả thuận lập vi bằng trong đó có bao gồm cả chi phí lập vi bằng . 

Do đó chi phí lập vi bằng sẽ hoàn toàn do người yêu cầu lập và Văn phòng thừa phát lại thoả thuận với nhau. Nhưng trên thực tế để đảm bảo tính khách quan, quyền lợi cho người dân thì mức chi phí lập vi bằng sẽ được công khai niêm yết tại các Văn phòng thừa phát lại, trong đó sẽ có rõ mức phí tối đa, mức phí tối thiểu và các cách tính, nguyên tắc tính mức phí theo từng vụ việc nhất định. Sau đó người yêu cầu và Văn phòng thừa phát lại vẫn hoàn toàn có thể thoả thuận thêm. 

3. Thủ tục lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất 

Để tiến hành thủ tục lập vi bằng đặt cọc giao dịch mua bán nhà đất thì người dân cần phải chuẩn bị sao cho đủ giấy tờ, tài liệu liên quan đến việc xác minh sự kiện đặt cọc này. Bởi một trong những trường hợp bị cấm lập vi bằng là ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Chính vì vậy, muốn việc lập vi bằng về việc đặt cọc mua bán nhà đất theo đúng quy định thì người yêu cầu cần phải chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau đây: 

- Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, sổ hồng) hoặc các giấy tờ khác chứng minh về quyền sử dụng đất 

- Căn cước công dân hoặc chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của các bên 

- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu còn độc thân hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn trong trường hợp đã kết hôn 

Lưu ý là những giấy tờ trên phải chính xác các thông tin, đầy đủ, rõ ràng và có sự liên quan đến việc đặt cọc được lập vi bằng. Người yêu cầu sẽ phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của các thông tin, tài liệu cung cấp 

Sau đó bên mua và bên bán sẽ đến Văn phòng Thừa phát lại ở bất kỳ địa bàn nào trên toàn quốc mà không phụ thuộc vào nơi cư trú của người yêu cầu hay nơi có nhà có đất. Các bên sẽ yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng đặt cọc đất đai mua nhà đất 

Khi có yêu cầu, Thừa phát lại sẽ giải thích rõ cho các bên về giá trị pháp lý của vi bằng mà người yêu cầu muốn lập. Bên Thừa phát lại sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ và tiến hành các thoả thuận liên quan đến nội dung của việc lập vi bằng như là chi phí lập vi bằng, thời gian, địa điểm lập vi bằng và các chi phí khác có liên quan theo quy định của pháp luật. Người yêu cầu sẽ phải ký hoặc điểm chỉ vào vi bằng đã được xác lập

Thời gian để giải quyết thủ tục lập vi bằng này sẽ là ngay trong ngày đối với trường hợp đầy đủ hồ sơ. Hoặc có thể kéo dài thêm tuỳ thuộc vào thủ tục hành hành chính bên Văn phòng Thừa phát lại mà các bên chọn. 

Sau khi vi bằng đã được lập thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc lập vi bằng, Văn phòng Thừa phát lạo sẽ có trách nhiệm gửi vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) đến Sở Tư pháp nơi Văn phòng Thừa phát lại đặt trụ sở để vào sổ đăng ký. Việc vào sổ đang ký sẽ được diễn ra trong thời hạn là 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được vi bằng. 

4. Vi bằng có thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không? 

Như đã phân tích tại mục 1 của bài viết thì việc lập vi bằng bản chất chỉ là để ghi nhận lại một sự kiện có thật trong thực tế. Mặt khác tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP có quy đinh rõ giá trị pháp lý của vi bằng. Theo đó vi bằng không thể thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. 

Bên cạnh đó tại Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định rõ việc tiến hành giao dịch chuyển nhượng, mua bán nhà đất phải được lập bằng văn bản (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) và văn bản này bắt buộc phải được công chứng, chứng thực mới đảm bảo tính giá trị pháp lý của nội dung, tính hiệu lực về mặt hình thức của hợp đồng. 

Từ những căn cứ trên có thể kết luận rằng, việc người dân tiến hành lập vi bằng cho giao dịch mua bán nhà đất sẽ không có giá trị pháp lý trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không có giá trị để tiến hành thủ tục sang tên cấp sổ hồng cho nhà đất. Mà việc lập vi bằng cụ thể ở đây là vi bằng cho việc đặt cọc mua bán nhà đất sẽ chỉ có giá trị pháp lý trong việc giải quyết các tranh chấp phát sinh từ việc đặt cọc như không thanh toán tiền, không hoàn trả tiền, phạt cọc,...

Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm bài viết: Hiểu sao cho đúng bản chất pháp lý của vi bằng? So sánh với văn bản Công chứng

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất năm 2023 hết bao nhiêu tiền? do Công ty Luật Minh Khuê biên soạn và muốn gửi đến quý khách mang tính chất tham khảo.