Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Sẽ đánh thuế cao người sử dụng đất vượt hạn mức

Trong hai tiếng chiều 19/8, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà đã trả lời 32 trong hơn 150 câu hỏi của độc giả gửi đến VnExpress.

- Xin chào Bộ trưởng, cảm ơn ông đã dành thời gian trả lời trực tuyến. Câu đầu tiên xin được hỏi, sau 8 năm thi hành Luật Đất đai 2013, thực tiễn đã phát sinh vấn đề gì cấp thiết để phải xem xét sửa luật? (Vũ Tuân, 47 tuổi, Hà Nội)

- Trước tiên tôi cảm ơn VnExpress cho tôi cơ hội tiếp xúc với nhiều người dân để cung cấp thông tin liên quan đến công việc khó khăn, nhưng hết sức quan trọng, cần thiết là sửa đổi Luật Đất đai.

Sau hơn 8 năm kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, chúng ta đã tạo được hệ thống cơ sở pháp lý khá đồng bộ, chặt chẽ, khả thi cho việc khai thác và sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, khai thác nguồn lực đất đai cho việc phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh của đất nước, thúc đẩy phát triển hệ thống hạ tầng, đô thị hóa, đóng góp lớn cho ngân sách.

Nguồn lực đất đai năm 2013 đóng góp 7-8% nguồn thu ngân sách thì đến năm 2021-2022 tăng lên trung bình 15-20%, có địa phương đến 35% tổng thu ngân sách. Giai đoạn vừa qua nguồn lực đất đai đã cân đối được mọi nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng.

Bên cạnh đó, qua tổng kết Nghị quyết 19 và Luật Đất đai năm 2013 cho thấy công tác quản lý về đất đai còn nhiều tồn tại, như Tổng bí thư đã nêu trong Hội nghị Trung ương lần thứ 5 là tại sao nguồn lực đất đai quan trọng như vậy nhưng chưa phát huy để phục vụ phát triển kinh tế xã hội.

Quy hoạch sử dụng đất chưa đảm bảo tính đồng bộ, tổng thể, hệ thống, chất lượng chưa cao, thiếu tầm nhìn dài hạn, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững, thực hiện chưa nghiêm. Lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được giải quyết hài hòa. Định giá đất chưa đúng giá trị thị trường, chưa điều tiết được giá trị chênh lệch địa tô. Sinh kế bền vững cho người có đất bị thu hồi chưa được đảm bảo...

Thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh, chưa bền vững và còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Mua bán đầu cơ đất đai, nhà ở nhưng không sử dụng tạo nên khu đô thị không người ở, nhà bỏ hoang, tình trạng thổi giá, làm giá, đấu giá bỏ cọc, nâng cao giá trị để phát hành trái phiếu, thế chấp ngân hàng làm ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô.

Cải cách hành chính trong quản lý đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn. Tài chính đất đai và giá đất chưa phản ánh đúng thực tế thị trường; năng lực quản lý nhà nước về đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu; cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin đất đai chưa được hoàn thiện.

Xu thế thoái hóa, ô nhiễm đất, xâm nhập mặn diễn ra ở nhiều nơi, diễn biến phức tạp, dẫn đến mất đất, giảm độ màu mỡ, ảnh hưởng lớn đến sản xuất nông, lâm nghiệp và đời sống của người dân.

Khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn nhiều, chiếm 60-70% vụ việc. Một bộ phận cán bộ quản lý lợi dụng để mang lại những lợi ích không chính đáng cho mình.

Đó là vấn đề đặt ra cần hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai.

Ba điểm mới quan trọng nhất của dự luật Đất đai sửa đổi

- Theo Bộ trưởng, ba điểm mới quan trọng nhất, tác động mạnh mẽ nhất đến người dân và doanh nghiệp trong dự luật là gì? (Nguyễn Dương, 54 tuổi, TP HCM)

- Nghị quyết Trung ương khóa 5 đã đưa ra 6 nhóm chính sách lớn, cá nhân tôi thấy rằng nhóm nào cũng rất quan trọng để giải quyết những tồn tại, hạn chế, tạo ra động lực huy động nguồn lực tài nguyên và xung lực cho phát trển. Tuy nhiên theo câu hỏi này thì tôi chọn ba vấn đề.

Thứ nhất là vấn đề liên quan đến quy hoạch. Nhà nước với tư cách là đại diện cho sở hữu toàn dân về đất đai thì quản lý đất đai phải thông qua quy hoạch. Việc hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất làm sao đáp ứng nhu cầu là rất quan trọng. Cần phân bổ quản lý nguồn lực này một cách tiết kiệm, công bằng, minh bạch hài hòa giữa các lợi ích, các lĩnh vực kinh tế, giữa các địa phương, giữa hiện tại và tương lai, giải quyết vấn đề bảo vệ môi trường và biến đổi khí hậu.

Thứ hai, chuyển trọng tâm từ phương thức quản lý nặng về hành chính sang thực hiện đồng bộ các công cụ kinh tế, quy hoạch, hành chính để điều tiết các quan hệ đất đai. Hoàn thiện các quy định về giá đất theo nguyên tắc thị trường đảm bảo công khai, minh bạch, có sự giám sát của HĐND; các chính sách tài chính, ngân sách, thuế để điều tiết nguồn thu từ đất, địa tô tăng thêm không do người sử dụng đất đầu tư mang lại; giải quyết tình trạng đầu cơ, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang; giao dịch thực hiện thông qua sàn.

Việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá đất, đầu thầu dự án có sử dụng đất. Đặc biệt là có các cơ chế để doanh nghiệp vừa và nhỏ, siêu nhỏ thuận lợi trong tiếp cận đất làm mặt bằng cho sản xuất kinh doanh.

Thứ ba là thúc đẩy cải cách hành chính. Trong sửa đổi lần này cần chuyển đổi số, áp dụng thành tựu công nghệ thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, đa mục tiêu, tập trung thống nhất, có thể quản lý đất với tư cách là cơ quan nhà nước thay mặt nhân dân quản lý gồm số lượng, chất lượng và kinh tế đất đai. Đồng thời qua đây cải cách thủ tục hành chính, xây dựng nhà nước phục vụ, mọi dịch vụ công, mọi thông tin đất đai có thể đến người dân mọi nơi, mọi lúc.

- Khái niệm giá đất phù hợp với giá phổ biến thị trường tôi hiểu nôm na là giá đất sát với giá thị trường. Tuy nhiên, giá thị trường sẽ theo từng thời điểm, phụ thuộc vào quy luật cung cầu. Hơn nữa, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố vào ngày đầu năm thì làm sao sát với giá thị trường của từng thời điểm trong năm được? Mong Bộ trưởng giải thích rõ điều này. (leviet2509, 39 tuổi, TP Thủ Đức, TP HCM)

- Tôi đồng tình với bạn bảng giá đất trong nhiều thời điểm trong năm có thể không phản ánh được sát với những biến động về giá của thị trường. Do đó, trong dự thảo lần này chúng tôi có quy định cụ thể về Bảng giá đất hàng năm và giá đất cụ thể.

Trong đó, Bảng giá đất chỉ được dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất, thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng.

Bảng giá đất cũng dùng để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Giá cụ thể được định tại thời điểm được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

Giá cụ thể được dùng để tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất...

Chúng tôi đang tập trung xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất. Hiện nhiều địa phương đã áp dụng phương pháp này để xác định giá đất và biến động giá đất thị trường. Ở nước ta, việc lập bản đồ giá trị đất đai phụ thuộc vào từng khu vực, nơi nào có nhiều giao dịch đất đai diễn ra thì sẽ sớm thu thập được cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất.

Năm 2025, chúng ta sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có bản đồ về giá đất đai. Khi hoàn thành xong việc đo đạc, các thửa đất đều được thể hiện trên bản đồ địa chính, gắn với giá đất thu thập hàng ngày. Tôi nói 5 năm ở các nước là thay đổi từ 5 phương pháp sang phương pháp vùng giá trị đất. Tôi nghĩ trong vòng 5 năm tới, Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới.

Còn hiện nay chúng ta phải kết hợp các phương pháp định giá như tôi đã nói ở trên.

- Xin Bộ trưởng chia sẻ tiến độ xây dựng dữ liệu giá đất sát giá thị trường thế nào rồi? Vì sao hàng thập kỷ qua Nhà nước đã nhắc đến khái niệm này nhưng chưa thấy công bố dữ liệu cụ thể nào về giá đất thị trường để người dân được tiếp cận? (Lê Vũ, 40 tuổi, TP HCM)

- Vấn đề độc giả đặt ra cũng chính là một trong những nhiệm vụ đặt ra trong sửa đổi Luật Đất đai lần này. Đó là xây dựng hệ thống thông tin và dữ liệu đất đai đa mục đích, thống nhất, tập trung kết nối từ Trung ương đến địa phương, thể hiện thông tin đến từng thửa đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường đang chủ trì xây dựng hệ thống, hiện nay một số địa phương đã đưa vào sử dụng phục vụ người dân. Mục tiêu phấn đấu đến năm 2025 sẽ đi vào hoạt động chung cho cả nước.

Cái khó nhất chính là thông tin đầu vào chính xác để phản ánh đúng bức tranh của thị trường, giá trị của từng thửa đất. Để làm được điều đó, dự luật đã đưa vào những quy định, như là: Giá đất xác định thông qua giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; áp thuế chuyển quyền sử dụng đất thông qua bảng giá để người sử dụng đất khai báo đúng giá giao dịch thực tế để thiết lập được hệ thống giá đất. Các giao dịch về quyền sử dụng đất của các dự án phải qua sàn. Thực hiện thanh toán giao dịch không dùng kiền mặt để quản lý được dòng tiền. Có chế tài để xử lý đối với trường hợp không khai báo, đăng ký giá đúng giá trị giao dịch trên thị trường.

Chúng tôi hy vọng với quy định nêu trên chúng ta sẽ xây dựng được hệ thống dữ liệu giá đất phản ánh được giá thị trường.

- Để xác định giá đất sát với thị trường thì nhà nước đóng vai trò gì? Cá nhân tôi cho rằng Nhà nước không nên can thiệp trực tiếp quá sâu vào việc định giá đất. Quan điểm của Bộ trưởng thế nào? (Vũ Phong, 41 tuổi, Hải Phòng)

- Tôi đã nói là ở đây không ai được can thiệp vào định giá đất. Thị trường sẽ xác định giá đất bởi vì:

Đối với giá đất của các giao dịch thứ cấp, tức là của người sử dụng đất với nhau thì hoàn toàn theo thị trường, nhà nước không can thiệp, do thị trường quyết định.

Đối với trường hợp Nhà nước xác định giá đất để giao, cho thuê đất, cũng như xác định nghĩa vụ đối với nhà nước, thì giá cụ thể cũng được xác định là giá phổ biến trên thị trường. Như vậy có thể hiểu căn cứ vào giá thị trường và việc định giá đất cũng bắt đầu từ tổ chức tư vấn giá đất.

Mặt khác, với thiết kế của luật lần này việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thực hiện theo hình thức đấu giá, đầu thầu dự án có sử dụng đất công khai, minh bạch do thị trường quyết định, không ai can thiệp được cả.

Nhà nước không can thiệp vào giá đất thị trường, nhưng nhà nước quản lý thị trường, điều tiết thị trường thông qua các giải pháp tăng cung quỹ đất ra thị trường, quản lý chặt chẽ quy hoạch và áp dụng các công cụ thuế.

Người dân được lợi gì khi bỏ khung giá đất?

- Đọc dự luật, tôi hiểu rằng khi bỏ khung giá đất của Nhà nước sẽ chỉ còn bảng giá đất mà các địa phương quy định và giá này sẽ sát với thị trường hơn. Nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp được giao đất, thuê đất sẽ phải cao hơn trước và ngân sách sẽ có lợi hơn. Nhưng ở góc độ người dân, tôi chưa rõ việc này có lợi thế nào. Mong Bộ trưởng chia sẻ rõ hơn. (Phạm Linh, 48 tuổi, Bình Dương)

- Tôi đồng tình với độc giả. Với việc giá đất sát với thực tế thị trường hơn thì trách nhiệm tài chính của doanh nghiệp, người sử dụng đất có thể sẽ tăng và tăng thu cho ngân sách, giảm thất thoát. Việc này giúp cho chúng ta có thêm nguồn lực để đầu tư cho phát triển kinh tế - xã hội và như thế người dân sẽ được hưởng lợi (lợi ích gián tiếp).

Phía doanh nghiệp và nhà nước cũng đạt được rất nhiều lợi ích. Tôi lấy ví dụ rút ngắn được thời gian giải phóng mặt bằng sẽ tiết kiệm được nguồn lực, rút ngắn thời gian thực hiện dự án đầu tư khắc phục được tình trạng dự án chờ mặt bằng kéo dài, điều này cũng sẽ làm lợi cho xã hội.

Người sử dụng đất sẽ được bồi thường đúng được các giá trị đất khi nhà nước thu hồi, như vậy đây là lợi ích trực tiếp đối với người sử dụng đất.

Tuy nhiên, trong dự thảo luật cũng có các cơ chế điều tiết như các chính sách thu, công cụ kinh tế để không đẩy giá đất lên quá cao làm tăng chi phí đầu vào của sản xuất, giá thành sản phẩm, giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế.

- Trong bài báo trên VnExpress, Bộ trưởng nói cần 5-10 năm để áp dụng ý tưởng khung giá đất theo thị trường. Tại sao không sử dụng công cụ thuế để người mua giám sát giá bán đất của người bán? Làm như vậy sẽ chỉ cần 5-10 năm là có thể áp dụng triệt để trên cả nước. Nhà nước sẽ thu được nguồn lợi rất lớn, người tham gia giao dịch sẽ tự điều chỉnh thái độ mua bán để phù hợp với pháp luật tránh liên lụy về sau? (Le Hao, Trung đô. TP Vinh. Nghệ an)

- Tôi đánh giá rất cao sáng kiến này.

Tất nhiên hiện nay để có được giá đất theo thị trường, áp dụng phương pháp định giá theo vùng giá trị thì cần thu thập các thông tin, làm sao người dân giao dịch thông qua sàn giao dịch; giá hợp đồng đảm bảo đúng nhưng không liên quan đến tính thuế thu nhập, gia tăng trong mua bán đất.

Đồng thời cần có chế tài với người cung cấp thông tin giá không đúng. Chúng ta sẽ xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai, trong 5 năm nếu làm tốt thì sẽ chuyển sang phương pháp định giá đất mới. Hoặc nhiều quận, huyện có thể áp dụng phương pháp định giá mới sớm hơn.

Tôi cho rằng, cách tính thuế mới này thì ai cũng có thể giám sát được.

Bỏ khung giá đất không tác động đến giá đất cụ thể

- Xin Bộ trưởng cho biết, nếu nhà nước bỏ khung giá đất và áp dụng quy định tính giá đất theo giá thị trường thì giá bất động sản có tăng không? Vì người bán chắc chắn không bao giờ chịu phần thuế nộp thêm mà sẽ tăng giá bán. (Trần Thanh Bình, 50 tuổi, Hà Nội)

- Như tôi đã nói ở trên khung giá đất không tác động đến giá cụ thể mà giá đất cụ thể do thị trường quyết định, do đó việc bỏ khung giá đất sẽ không tác động đến thị trường bất động sản.

Giá sản phẩm bất động sản do nhà đầu tư đưa ra trong đó đã gồm giá đất, chi phí đầu tư và các chi phí khác của họ. Việc thay đổi cách tính giá thì giá đất ở lần sửa đổi Luật Đất đai lần này sẽ minh bạch hơn, và không phải yếu tố làm thay đổi giá trị sản phẩm bất động sản. Giá bất động sản tăng hay không và tăng ở mức độ nào... sẽ phụ thuộc vào cung - cầu.

- Bộ trưởng dự liệu sẽ có những khó khăn gì khi xây dựng, triển khai các quy định cụ thể về xác định giá đất (nhân lực, vướng mặt pháp lý, công nghệ, cơ sở dữ liệu...)? (Nguyễn Huy Đăng, 42 tuổi, TP HCM)

- Tôi cho rằng giai đoạn đầu triển khai sẽ gặp một số khó khăn do chúng ta chưa có đầy đủ dữ liệu, nhất là thu thập, xây dựng được hệ thống thông tin đầu vào chính xác của các yếu tố hình thành giá đất để so sánh. Còn khi đã thông tin đầu vào chính xác thì sẽ có các kết quả đầu ra chính xác, rồi được cập nhật thường xuyên.

Tuy nhiên, chúng ta cũng có những thuận lợi là có chuyên gia, cơ quan chuyên môn và đội ngũ tư vấn xác định giá đất để xây dựng giá đất; có công nghệ để hỗ trợ nhất là hệ thống thông tin đất đai đang được triển khai xây dựng. Bây giờ phải làm sao để cả hệ thống vào cuộc.

Đền bù đất sẽ thế nào?

- Gia đình tôi có một ngôi nhà đang ở, nghe nói sẽ phải di dời nếu cơ quan bên cạnh mở rộng trụ sở. Nếu bồi thường theo khung giá hiện nay thì quá thấp, cả nhà chúng tôi sẽ phải ra đường ở. Nếu luật bỏ khung giá đất, khi đó chúng tôi có được đền bù theo giá thị trường không? Chúng tôi rất lo lắng, mất ăn mất ngủ. Rất mong bộ trưởng trả lời? (Vũ Kim, 41 tuổi)

- Ông Vũ Kim yên tâm không ai lấy khung giá đất để tính toán giá bồi thường cả, kể cả pháp luật hiện hành thì giá đất tính bồi thường cũng phải tính giá ở thời điểm thu hồi, sát giá thị trường. Ban chấp hành Trung ương đã thông qua chính sách mới, đó là làm rõ nội hàm định hướng xã hội chủ nghĩa trong chính sách quản lý đất đai. Chủ trương là giải quyết hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; đảm bảo sinh kế bền vững và tốt hơn cho người có đất bị thu hồi ngoài kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013, trong đó:

Giá đất tính bồi thường là giá cụ thể phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.

Dự luật quy định đa dạng các hình thức bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân như ngoài việc bồi thường bằng đất có cùng mục đích, bằng tiền, thì có thể được bồi thường bằng đất khác hoặc nhà ở nếu địa phương còn quỹ đất, quỹ nhà ở và người sử dụng đất có nhu cầu.

Ngoài ra, dự luật cũng quy định việc tổ chức xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất.

- Dự luật nêu "Nếu không có đất để bồi thường sẽ đền bằng tiền". Chính quyền Hà Nội dựa vào điều này để đền tiền chứ không đền đất, gây thiệt thòi cho người dân. Bộ trưởng có suy nghĩ gì. (Nguyễn Thông, 47 tuổi, 53 Quang Trung, Hà Nội)

- Sửa đổi Luật Đất đai lần này chúng tôi thiết kế quy định đa dạng các hình thức bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Ví dụ ngoài việc bồi thường bằng đất có cùng mục đích, bằng tiền thì có thể được bồi thường bằng đất khác mục đích hoặc nhà ở nếu địa phương còn quỹ đất, quỹ nhà ở và người sử dụng đất có nhu cầu.

Giá đất tính bồi thường là giá cụ thể phù hợp với giá phổ biến trên thị trường để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Quy định đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân thì thường được tính bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Đồng thời, Luật quy định việc tổ chức xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất.

- Hiện có tình trạng địa phương thu hồi đất của người dân với giá rẻ, sau đó giao cho doanh nghiệp thực hiện dự án đô thị, nhà ở với giá cao gấp nhiều lần. Dự luật có quy định nào để chấm dứt tình trạng này, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người có đất bị thu hồi, nhà nước, nhà đầu tư? (Nguyễn Văn Linh, 45 tuổi, TP HCM)

- Nếu chúng ta làm tốt phương pháp định giá đất thì mọi việc lợi dụng như nêu trên không còn nữa. Giá đất sẽ công khai, minh bạch với mọi người.

- Ở địa phương, chính quyền các cấp huyện, thị xã, thành phố đua nhau phân lô, bán nền (thông qua giải phóng mặt bằng đất xen kẹt, mở đường bán đất...), sau đó chuyển đấu giá. Dự thảo luật đất đai sửa đổi có giải pháp gì để giải quyết thực trạng này? (dungqnc, 47 tuổi, Quảng Ninh.)

- Thứ nhất, dự thảo luật quy định khá chặt chẽ về việc phân lô bán nền ở đô thị và khu vực phát triển đô thị để thu hút nhà đầu tư có năng lực, tạo nên giá trị gia tăng từ đất, phát triển các khu đô thị đồng bộ, kiến trúc cảnh quan.

Đối với các khu vực khác Chính phủ quy định về tiêu chí, điều kiện để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Thứ hai, đối với các khu đất xen kẹt tại các địa phương thì Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có hướng dẫn là khi chuyển đổi sang đất đô thị nếu đủ diện tích thì phải đấu giá để thu lại nguồn lợi cho nhà nước. Trường hợp không đủ điều kiện tách thửa thì cho phép hợp thửa đối với thửa đất liền kề.

Đánh thuế cao, thuế lũy tiến với người đầu cơ đất

- Tôi thấy thời gian qua, nhiều doanh nghiệp tham gia đấu giá đất với giá trúng rất cao, nhưng sau đó bỏ cọc, điển hình là vụ đấu giá đất Thủ Thiêm (TP HCM). Bộ trưởng có giải pháp gì để khắc phục trong lần sửa đổi luật lần này? (Trần Văn Dũng, 61 tuổi, Bà Rịa Vũng Tàu)

- Để khắc phục tình trạng như độc giả nêu, dự thảo luật quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải thuộc đối tượng nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Cụ thể là phải bảo đảm các điều kiện như có năng lực tài chính để việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác trên địa bàn cả nước.

Chúng ta cũng cần quy định thời gian phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ sau khi đấu giá trúng, chứ không để 1-3 tháng trước đây. Bởi vì nhiều khi người ta tham gia đấu giá để tạo giá ảo, dựa vào giá ảo để lợi dụng làm việc khác.

Tiến tới sẽ phải sửa trong Luật Đấu giá để quy trình rõ ràng hơn, đấu giá đất đai phải khác đấu giá vật dụng cụ thể, để tránh quân đỏ, quân xanh, tránh móc ngoặc lợi dụng giữa người tham gia đấu giá với người thực hiện công tác đấu giá.

- Thưa Bộ trưởng, vấn đề người dân rất quan tâm là nhà nước có biện pháp gì để đối phó với vấn nạn đầu cơ đất đai, làm lũng đoạn thị trường, nâng giá không vượt giá trị nhiều lần, bởi tình trạng này diễn ra phổ biến trên toàn quốc? (Thanh Lam, 49 tuổi, Bắc Ninh)

- Ở đây có mấy vấn đề chúng ta cần giải quyết. Trước tiên phải dùng các công cụ tài chính, thuế để hạn chế các đối tượng đầu cơ đất đai. Chẳng hạn, với dự án mà nhà đầu tư mua với mục đích chờ giá tăng lên, đất hóa tài sản... thì sẽ xem xét dùng thuế lũy tiến để đánh vào đất, dự án trúng thầu, đấu giá nhưng chậm đưa vào sử dụng.

Với nhà đầu cơ, nếu họ mua xong bán ngay thì sẽ phải chịu mức thuế cao hơn, so với người mua, đầu tư nhưng sử dụng lâu dài, ổn định. Tức là chúng ta sẽ áp thuế cao với những người đầu cơ, mua đất, dự án nhưng sau đó không đầu tư mà chờ thị trường tăng để thu lời. Còn đối tượng thổi giá thông qua đấu giá thì sẽ thay đổi phương thức đấu giá để loại trừ động tác này.

Quan trọng nhất, tôi cho rằng phải xác định giá theo thị trường và dùng công cụ thị trường để điều tiết giá. Công cụ thị trường ở đây là cung - cầu để xác định giá. Ví dụ phân khúc nhà nào đang quá ít mà nhu cầu quá lớn thì Nhà nước cần có quỹ đất bổ sung vào phân khúc này. Khi số lượng sản phẩm tăng lên thì giá sẽ giảm xuống.

Không đánh thuế vào nhiều nhà, nhưng đánh vào hạn mức sử dụng

- Gia đình tôi có mấy mảnh đất diện tích lớn, do đời cha ông để lại. Với luật mới, khi chuyển nhượng, tôi có bị áp thuế cao như những người đầu cơ đất không, thưa Bộ trưởng? (Văn Kiên, 31 tuổi, Cần Thơ)

- Ở đây cần phải phân biệt rõ người chuyển nhượng bình thường và các nhà đầu cơ để tính mức thuế suất phù hợp. Như trường hợp của độc giả thì cần có các cơ sở xác định đất do ông cha để lại. Tôi nói thêm, ở Nhật Bản họ đánh thuế tài sản thừa kế rất cao. Họ không khuyến khích con cháu cứ phải thừa hưởng từ đời trước, nên đánh thuế rất cao 40-50%.

Việt Nam chưa áp dụng chính sách này. Tuy nhiên, theo chủ trương mới của Nghị quyết số 18 thì sẽ quy định mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất. Chính sách này sẽ được xem xét kỹ lưỡng và thể chế hóa tại các quy định của pháp luật về thuế.

Vì hiện nay có người nhiều nhà, nhưng diện tích nhỏ; cũng có người chỉ có một nhà, nhưng diện tích hàng nghìn mét vuông. Vậy nên cần tính hạn mức sử dụng đất cho từng địa phương, chẳng hạn có nơi 300 m2, 500 m2, có nơi 1.000 m2. Nếu người dân dùng đất trong hạn mức đó sẽ tính thuế thấp. Người sử dụng đất vượt hạn mức sẽ bị tính thuế cao hơn. Người dùng đất vượt hạn mức 3, 4 lần thì sẽ có mức thuế cao hơn tương ứng. Tất nhiên việc này chúng ta cần nghiên cứu và sẽ đưa vào Luật Thuế.